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    1. 住建部全國摸底專項維修資金

      發布時間:2015-04-01 點擊數:1450

      存量龐大的全國住宅專項維修資金有望被喚醒

      日前,住建部給地方轉發了一份《關于開展全國住宅專項維修資金普查的函》(下稱“文件”)。

      根據文件,各市區縣需摸清當地維修資金底數,其中包括各市縣(區)商品房維修資金及售后公房維修資金的歸集、使用以及增值情況等。

      陜西省住建廳的一位人士表示,按要求,需在3月底前匯總上報至住建部,且在上報、匯總情況時,住建部特別要求分析存在的問題,總結經驗及做法,以為完善國家制度建設提供信息和政策依據。

      使用率低

      住宅專項維修資金,是購房人為房屋交納的“養老金”,專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,但各地的使用率無一例外的都比較低。

      以北京為例,根據北京市住房資金管理中心提供的數據,截至2013年12月底,全市已累計歸集商品住宅專項維修資金363.59億元,其中全市共有1687個小區使用商品住宅專項維修資金7.8億元,使用率僅為2.15%。

      實際上,北京2.15%的使用率已經全國排名前列,以陜西寶雞為例,截止到2014年底,寶雞住宅專項維修資金9.8億元,使用1182萬元,使用率僅1.2%。

      ??谑凶〗ň仲Y金管理處處長符朝暉也曾公開介紹,??谑凶?004年開始征收維修資金,截至2014年7月收集總額高達12億元,由住建部門代管,彼時該項資金的總使用額不到1000萬元,使用率不到1%。

      談及住宅專項維修資金使用率較低的問題,中國房地產學會副會長陳國強表示,最大的問題在于主體缺失和程序繁瑣,使得申請使用住宅專項維修資金的過程很難。

      根據現行的《住宅專項維修資金管理辦法》,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,必須經過“住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議”。

      這個硬指標,就把很多小區擋在了門外。“目前住宅專項維修資金的申請主體必須是業委會或物業企業,業主個人不能操作,需要經過有利害關系2/3業主同意,還需一定時間的公示,再加上現場查看和電話核實業主情況,整個流程時間較長。”北京理工大學管理與經濟學院副教授周畢文介紹,對分散的業主來講,要完成這么復雜的工作,非常困難。

      更值得一提的是,多地均存在業主大會缺失的情況。有數據顯示,我國各大城市平均超過七成的小區沒有業委會。

      待配套細則

      除了使用難,住宅專項維修資金還有增值難、存續難等諸多問題。

      截止到2014年,住宅專項維修資金已經收了16年,住建部副部長仇保興曾公開表示中國建筑(601668)壽命只有30年。“也就是說,中國將有大量的房屋將進入維修期,由此也將帶來大量的資金需求。”陳國強如是介紹。

      住建部房產司王玉平副司長在一次住房專項維修資金的內部座談會上表示,維修資金管理的問題仍然很多,各地不統一,不規范,有的地方歸集面小,歸集率低,歷史遺留問題沒有解決,資金的續繳難度大。

      從補繳的情況來看,目前《住宅專項維修資金管理辦法》僅對住宅專項維修資金的補繳工作只有一些原則性規定,具體按照什么樣的標準補繳卻沒有明確規定,隨著住宅小區使用年限的增長,住宅專項維修資金使用量也將逐年增大,若干年后將面臨補繳的問題。

      為此,王玉平也特別提到,使用維修資金的程序繁瑣,使用量小,資金使用難等問題均需要破解,需要抓緊制定相關配套制度。

      在此次住建部全國摸底住宅專項維修資金的文件中,21世紀經濟報道記者獲悉,住建部特別要求,各地在上報、匯總情況時,要分析存在的問題,總結經驗及做法,為完善國家制度建設提供信息和政策依據。

      21世紀經濟報道記者亦致電北京市住房管理中心獲悉,北京正在研究完善維修資金配套政策,其中包括監管措施、調增資金收益率等。

      談及維修資金存在的使用、監管難題,陳國強認為,關鍵在于“不透明”,可以參照住房公積金,建立住宅維修資金監管系統。

      另據21世紀經濟報道記者了解,由住建部標準定額司和房產司根據全國各地維修資金監管工作現狀,編制了《住宅專項維修資金管理信息系統技術規范》和《住宅專項維修資金管理信息系統數據標準》,目前已經形成了初步標準,該標準將為建立住宅專項維修資金系統奠定基礎。

       

      來源:21世紀經濟報道

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